5.新冠疫情下商業地產運營管理企業租賃問題應對策略之實踐分析

（一）對不同租金類型的商戶進行分類

固定租金的商戶，在政府強令停業期間的租金予以免除；重新開業后，可根據實際情況決定是否下調一定期限內的租金。

固定租金與扣率比高方式的商戶，固定租金部分按以上原則處理；扣率部分由于和營業額直接掛鉤，可不做特殊處理。

純扣率的商戶，不做特殊處理。

（二）審核合同約定

審核《商業租賃合同》的簽署時間和簽署內容：

1. 租賃合同應在在新冠疫情發生之前已經簽署生效，且在“新冠疫情”爆發前正常履行，沒有遲延履行的情形；

2. 如合同中已經約定了發生疫情等重大事項如何處理，相關損失該如何承擔，應優先參考合同條文進行處理。

（三）確定事實情況

1. 審查商戶是否合法經營：如商戶本身的生產經營活動涉嫌違法違規情況，則商戶無權主張其營業損失。

2. 審查商戶疫情爆發后是否仍然經營：若在疫情爆發后，該商戶仍然經營的，則可以充分利用這一點，盡量爭取減少減免的期間。

3. 要求商戶證明是否造成損失：某些承租品牌，可能主要收益是外賣服務、或其本身的經營收益就有季節性、或承租房屋僅用于倉儲等非經營用途，總之，商戶需要證明疫情導致其經營狀況受到嚴重影響。

（四）適用公平原則

對于租賃合同沒有約定或約定模糊不清的，可以考慮適用公平原則：

1. 商戶需要明確損失的計算依據和標準具體；

2. 商戶需要明確“疫情”的事實與經營損失存在因果關系。

方法一：主動減免推廣費等費用。如果業主收取了推廣費等除了租金、物業費之外的其他費用，通常這些費用的金額遠低于租金，而在“疫情”期間，業主也很難證明其對整個商業綜合體做了推廣行為，因此我們認為主動減免推廣費等費用是以低成本的方式有效的擺出友善姿態的行為。

方法二：通過“后挪免租期”的方式減免租金。在業主的視角，為了保證今年上半年現金流，且為了避免商戶在此次“疫情”期間就此流失，建議出租方可以將主動給到的免租期“后挪”，實踐中有不少免租期約定在租約后幾年甚至最后一年的，并以商戶不違約為前提，這樣的方案即給到了“免租”的商業態度，還能保證租賃合同的順利履行。

方法三：緩交租金。建議業主可以主動與商戶協商，緩交疫情期間租金，緩交期間可以為6個月~12個月。2002年12月開始的非典疫情至2001年7月基本結束，社會消費品零售在5月進入谷底，此后，隨著疫情結束一路攀升，出現了報復性消費。對于本次新冠疫情，律師認為，在本次疫情結束后，也會出現一輪的新的報復性消費情形，將租金收取推延至報復消費后，對商戶的壓力會減輕很多。

方法四：先行抵扣保證金。在租賃合同簽訂時，承租方會繳納一筆保證金，一般合同會約定該保證金的目的是保證承租方履行。在目前的情況下，出租方可以提出先行抵扣保證金的方式對于因“疫情”而拖欠租金的租戶進行緩繳租金的優惠政策。并待日后另行協商如何減免、減免多少租金的問題。

（一）確定事實

業主和商戶要證明的重點均是，肺炎疫情下仍然交租是否顯失公平？而顯失公平多少與變更租金多少，實質上成為了由法院決定業主和租戶如何分擔異常損害所造成的風險。因此，對于“新冠疫情”期間的經營情況、收入及納稅情況等進行梳理和留存證據非常重要。要求變更租金的金額要與上述實際情況及其證據相對應，才能由法院判斷房東和租戶如何分擔這種異常損害所造成的風險。

（二）盡可能通過調解解決

在這種特殊原因造成的糾紛情況下，訴訟過程中法院首先會積極引導房東和租戶重新協商，并且爭取調解解決。因此通過法院的主持調解時妥善解決糾紛的很好途徑。

（三）判決導向的預測

可以預見的是，盡管法院對之前非典疫情性質的認識不一致，但從處理結果上看，卻也基本符合了實質正義的公平原則。也就是說在充分考量雙方的實施情況和證據的前提下，法院會依公平原則讓雙方分擔風險和損失，業主方必然不會完全實現正常時期的租金和費用水平，商戶也不可能完全免除租金。最高院在非典疫情之后發布了法〔2003〕72號文件就是及時解決非典期間各類法律問題的指引性司法意見，其中包括了文中提及的情勢變更和不可抗力的處理原則。所以我們有理由相信或許很快最高院會再次發布類似的文件。